Поновлення договору оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об'єктом не може здійснюватися виключно за правилами ст. 33 Закону України «Про оренду землі». Новий договір повинен відповідати вимогам земельного, водного та спеціального законодавства, містити всі істотні умови, передбачені для оренди водного об'єкта, а також супроводжуватися необхідними документами. Саме по собі рішення органу місцевого самоврядування про поновлення договору без дотримання встановленого порядку не створює для орендаря правомірного очікування на укладення договору.

Такого висновку дійшов Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду.

Фізична особа – підприємець звернулася до суду з позовом до селищної ради про визнання укладеною додаткової угоди щодо поновлення договору оренди земельної ділянки водного фонду. Позивач зазначив, що рада прийняла рішення про поновлення договору, однак безпідставно ухилялася від підписання додаткової угоди.

Господарський суд відмовив у задоволенні позову. Апеляційний господарський суд це рішення скасував і позов задовольнив.

Переглядаючи справу, Верховний Суд вказав, що хоча відповідно до п. 2 розд. ІІ «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України від 4 листопада 2020 року № 963-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо уточнення порядку передачі в оренду водних об’єктів у комплексі з земельними ділянками» поновлення договорів оренди водних об'єктів здійснюється без проведення земельних торгів, це не може тлумачитися як безумовна підстава для автоматичного поновлення таких договорів на попередніх умовах виключно на підставі приписів ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

КГС ВС наголосив, що Закон України «Про оренду землі» визначає загальні істотні умови договору оренди землі, а для договорів оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об'єктом закон встановлює додаткові обов'язкові умови. Зокрема, договір повинен містити відомості про розмір орендної плати за водний об'єкт, визначений відповідно до Методики визначення розміру плати за надані в оренду водні об’єкти, об'єм і площу водного об'єкта, перелік та характеристики гідротехнічних споруд, зобов'язання орендаря щодо охорони та експлуатації водного об'єкта, а його невід'ємною складовою є паспорт водного об'єкта.

Проте сторони не погодили істотних умов договору, зокрема щодо розміру орендної плати за водний об'єкт та порядку її обчислення відповідно до зазначеної Методики. Крім того, були відсутні паспорт водного об'єкта та погодження договору центральним органом виконавчої влади у сфері водного господарства.

Також КГС ВС підкреслив, що приписи законодавства на момент початку процедури поновлення договору були чіткими, ясними, зрозумілим і мали бути виконані сторонами. Саме по собі звернення орендаря (суб'єкта господарювання) до селищної ради та прийняття нею рішення про поновлення договору оренди без дотримання законодавчих вимог не створює правомірного очікування і не звільняє сторони від обов’язку дотримуватися імперативних приписів земельного, водного та спеціального законодавства, не усуває необхідності погодження всіх істотних умов договору й не замінює собою наявності документів, необхідних для укладення договору оренди водного об’єкта в комплексі із земельною ділянкою під ним.

КГС ВС задовольнив касаційну скаргу селищної ради, скасував постанову апеляційного суду та залишив рішення суду першої інстанції без змін.

Постанова КГС ВС від 1 липня 2026 року у справі № 911/786/25 – http://reyestr.court.gov.ua/Review/138075289.

Верховний Суд